Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht)

Haftung für Hausgeldrückstände und Abrechnungsspitzen bei Eigentümerwechsel

Grundsätzlich gelten bei einem Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft, also Verkauf, die gleichen Bedingungen wie bei einer Zwangsversteigerung. Dies bedeutet, dass ausschließlich derjenige Eigentümer haftet, der zur Zeit der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen ist. Lediglich der Wirtschaftsplan bindet den später erwerbenden Käufer. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer, der vor Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus dem Grundbuch gelöscht wird, lediglich für die Hausgeldzahlungen des letzten beschlossenen Wirtschaftsplanes aufzukommen hat. Sollte sich eine Nachzahlung aus der sodann beschlossenen Jahresabrechnung, also eine Abrechnungsspitze, ergeben, so haftet hierfür der Erwerber. Eine zeitanteilige Jahresabrechnung für die verschiedenen Zeiträume des Eigentums ist daher nicht notwendig.

Zum besseren Verständnis soll das Vorstehende an einem Beispiel verdeutlicht werden:

Januar bis August 2008	Eigentümer A
September 2008 bis Februar 2009	Eigentümer B
ab März 2009	Eigentümer C
Mai 2009	Beschlussfassung über das Jahr 2008

Nach diesem Beispiel sind sowohl Eigentümer A als auch Eigentümer B zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über das Abrechnungsjahr 2008 nicht mehr Eigentümer. Beide haften für das Hausgeld, welches für das Jahr 2008 durch die WEG beschlossen wurde. Eine darüber hinausgehende Haftung gibt es nicht.

Wenn im Mai 2009 die WEG über die Jahresabrechnung 2008 einen Beschluss fasst und sich aus der Einzelabrechnung ein Nachzahlungssaldo ergibt, so haftet hierfür der Erwerber, im Beispiel Eigentümer C. Dies gilt auch, wenn, wie hier, der Eigentümer C im Jahr 2008 keinerlei Anteile an der Wohnung hatte.

Allerdings gilt dies ebenso auch für Guthaben aus der Jahresabrechnung. Diese stehen dann ebenfalls dem Erwerber zu. Wird im Mai 2009 der Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 beschlossen und reduziert sich danach das Hausgeld für die betreffende Wohnung, so gilt dieser Beschluss nicht mehr zu Gunsten des Verkäufers, hier also des Eigentümers B. Es verbleibt bei dem zuvor beschlossenen Hausgeld der Höhe nach.

Im Ergebnis gilt also, dass es ausschließlich auf den Zeitpunkt der Eigentumseintragung im Grundbuch ankommt. Derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch steht, haftet für Abrechnungsspitzen. Der Voreigentümer haftet dagegen auf etwaige Hausgeldrückstände.

Eine gegenteilige Vereinbarung von Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag kann die Beschlussfassung der WEG nicht berühren, sodass diese lediglich im Innenverhältnis zwischen diesen beiden Gültigkeit besitzt. Etwaige Vereinbarungen im Kaufvertrag müssen also von der WEG-Verwaltung nicht berücksichtigt werden.

Bei Fragen zum WEG-Recht wenden Sie sich jederzeit gern an Rechtsanwalt Miriam Voland, und zwar telefonisch unter (040) 35 47 47 oder per E-Mail an miriam.voland@kanzlei-heinsen.de.

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